房企合作開發(fā)模式及利弊分析。近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體項(xiàng)目合作增多，房企之間的合作開發(fā)成為常態(tài)。主要表現(xiàn)為銷售權(quán)益比例逐年下降，同時(shí)少數(shù)股東權(quán)益占比逐年提升。而降成本、擴(kuò)規(guī)模、分散風(fēng)險(xiǎn)是合作開發(fā)增多的主要原因。那么當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房企合作開發(fā)有哪些模式呢?房企合作又有哪些利弊?

　　房企合作開發(fā)模式主要有：

　　一、與土地持有方進(jìn)行股權(quán)合作

　　同樣為了降低獲取土地資源的成本、減少資金壓力，部分規(guī)模較大的品牌房企還可以選擇與擁有優(yōu)質(zhì)土地的公司，以入股項(xiàng)目公司的模式開展合作開發(fā)。通過(guò)股權(quán)合作最大化發(fā)揮項(xiàng)目的品牌價(jià)值，達(dá)到雙贏的效果。

　　二、合資成立項(xiàng)目公司獲取土地

　　在目前行業(yè)整體融資成本提升、資金趨緊的環(huán)境下，房企首先會(huì)傾向于選擇在項(xiàng)目層面達(dá)成合作，通過(guò)合作拿地的模式開展合作開發(fā)。

　　一方面，目前對(duì)于房企而言，熱點(diǎn)城市高單價(jià)大體量的地塊在招拍掛市場(chǎng)中需要的資金量極大。合資成立項(xiàng)目公司合作拿地，可以使各方分?jǐn)偼顿Y資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　另一方面，在目前大部分一二線城市土地招拍掛市場(chǎng)競(jìng)價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建的背景下，房企通過(guò)聯(lián)合體“抱團(tuán)”聯(lián)合競(jìng)標(biāo)的形式，可以避免各方因土地資源緊張而引發(fā)的非理性競(jìng)爭(zhēng)，合作拿地可以讓房企以更合理的溢價(jià)獲取土地，顯著降低拿地成本。

　　三、小股操盤

　　目前房企對(duì)于小股操盤模式的應(yīng)用也越來(lái)越多。小股操盤的模式要求房企具有較強(qiáng)的管理體系、金融及品牌輸出能力。首先，房企會(huì)尋求資金方進(jìn)行合作開發(fā)，操盤方的持股比例通常遠(yuǎn)小于50%，但全權(quán)操盤。其次，操盤方會(huì)先按照銷售收入收取一定比例的管理費(fèi)，然后按照股權(quán)比例進(jìn)行利益分配，分配比例與持股比例往往不同。

　　四、代建

　　代建業(yè)務(wù)作為房企輕資產(chǎn)輸出的主要模式之一，目前也已成為部分房企的重要競(jìng)爭(zhēng)力。代建業(yè)務(wù)更傾向于是一種企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，而其他合作方則會(huì)更多地扮演土地提供方或財(cái)務(wù)投資方的角色。

　　五、集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作

　　近年來(lái)，房企在更上層的集團(tuán)戰(zhàn)略層面達(dá)成合作的現(xiàn)象增多，集團(tuán)戰(zhàn)略層面的合作可以理解為更為穩(wěn)固的聯(lián)合開發(fā)模式。參與合作開發(fā)的房企可以通過(guò)項(xiàng)目各開發(fā)職能專業(yè)層面的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低開發(fā)成本并增強(qiáng)項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　具體而言，合作開發(fā)中房企可以發(fā)揮各自的開發(fā)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、融資渠道優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)等，降低管理成本、融資成本以及整體的項(xiàng)目開發(fā)成本，以提升項(xiàng)目整個(gè)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　房企合作開發(fā)的好處有：

　　一、降拿地成本：過(guò)去房企拿地一般是各自為戰(zhàn)，拿地競(jìng)爭(zhēng)異常慘烈，頻現(xiàn)的“地王”顯著抬高了開發(fā)商的成本，但過(guò)去房?jī)r(jià)地價(jià)是單邊上漲，貴一點(diǎn)的拿地成本對(duì)于房企來(lái)說(shuō)可通過(guò)提高售價(jià)來(lái)化解。但目前房?jī)r(jià)地價(jià)均抬升至較高水位，未來(lái)難以趨勢(shì)性上漲，房企較多地通過(guò)合作方式進(jìn)行拿地，減少競(jìng)爭(zhēng)從而降低拿地成本是非常合理的選擇。

　　二、擴(kuò)大銷售規(guī)模：地產(chǎn)白銀時(shí)代，規(guī)模至關(guān)重要。融資、銷售、拿地、運(yùn)營(yíng)，未來(lái)幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)模的優(yōu)勢(shì)都將顯現(xiàn)。房企通過(guò)小股操盤、代建等輕資產(chǎn)運(yùn)作方式可以利用有限的資金撬動(dòng)更多的地產(chǎn)項(xiàng)目，大幅提升銷售規(guī)模以盡快沖擊規(guī)模房企的榜單。

　　三、分散風(fēng)險(xiǎn)：股權(quán)的背后是超額收益的獲取權(quán)，過(guò)去開發(fā)商不愿意輕易讓渡股權(quán)本質(zhì)在于地產(chǎn)行業(yè)的高盈利特征。白銀時(shí)代后，地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)率下降，風(fēng)險(xiǎn)也在逐步提升。開發(fā)商讓渡股權(quán)的意愿提升實(shí)際上也反映其思路逐漸由“追逐超額收益”轉(zhuǎn)變至“防風(fēng)險(xiǎn)”，更愿意接受代建、小股操盤等投入小且收益相對(duì)穩(wěn)定的新型合作開發(fā)模式。

　　房企合作開發(fā)的弊端有：

　　雖然近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體的項(xiàng)目合作開發(fā)已成為常態(tài)，各種合作模式也日漸成熟。但項(xiàng)目合作開發(fā)在為房企創(chuàng)造諸多價(jià)值的同時(shí)，實(shí)際合作運(yùn)營(yíng)也同樣會(huì)存在一些潛在的問(wèn)題。

　　首先，在多房企合作特別是聯(lián)合操盤的項(xiàng)目中，由于不同房企的開發(fā)要求、測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)項(xiàng)目定位的判斷不同，甚至是企業(yè)文化存在差異。都會(huì)不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進(jìn)而拖延項(xiàng)目進(jìn)度，在增加財(cái)務(wù)成本的同時(shí)也平添了風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，由于合作開發(fā)項(xiàng)目涉及的企業(yè)主體較多，在項(xiàng)目后期竣工交房以及物業(yè)等問(wèn)題上可能會(huì)存在的責(zé)任界定問(wèn)題，也是不容忽視的。

　　通過(guò)上述內(nèi)容，相信大家對(duì)于房地產(chǎn)合作開發(fā)有了基本的了解。雖然這項(xiàng)投資也有著一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是如果能夠找到一家投資經(jīng)驗(yàn)豐富的股權(quán)投資公司，將會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)，提升利潤(rùn)。