房地產(chǎn)合作開發(fā)項目應(yīng)該注意哪些風(fēng)險?房地產(chǎn)合作在市場中是一種比較常見的開發(fā)模式，通過雙方合作可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、風(fēng)險共擔(dān)、收益共享。但在實際操作中，我們會發(fā)現(xiàn)有些合作開發(fā)的項目結(jié)果卻不怎么樣，最終搞得不歡而散。接下來，小編給大家聊聊房地產(chǎn)合作開發(fā)項目應(yīng)該注意哪些風(fēng)險?

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)項目應(yīng)該注意哪些風(fēng)險?

　　一、開發(fā)主體選擇不當(dāng)帶來的稅負(fù)風(fēng)險

　　在一方出地、一方出錢的合作開發(fā)模式中，存在三種情況：一是出地方做開發(fā)主體;二是出錢方做開發(fā)主體;三是雙方共同新設(shè)開發(fā)主體。方式二和方式三都需要將土地過戶到另一個平臺，會給出地方帶來大額稅費，出地方意愿下降;而方式一土地不過戶，對出錢方而言風(fēng)險較大，需要通過其他措施保證出錢方的利益。如果開發(fā)主體選擇不當(dāng)給轉(zhuǎn)讓土地一方企業(yè)帶來大額稅費，或者給開發(fā)主體留下稅負(fù)黑洞。

　　二、雙方權(quán)利義務(wù)不對等帶來的管理風(fēng)險

　　在很多失敗的合作開發(fā)項目中治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則設(shè)計的不合理會造成雙方權(quán)利義務(wù)不對等，這里面的包括三個層面：一是股東層面，包括股東權(quán)利義務(wù)、爭議解決機(jī)制、進(jìn)入和退出機(jī)制等;二是董事會層面，包括董事會人員構(gòu)成、董事會職責(zé)、重大經(jīng)營方針制定及重要人員的任免等;三是財務(wù)層面，需要對財務(wù)人員、財務(wù)職責(zé)及資金、印鑒等進(jìn)行明確，總體上需要按照一方管理、另一方監(jiān)管的設(shè)置原則來安排治理結(jié)構(gòu)。如果合作協(xié)議中沒有對上述事項進(jìn)行明確就會造成權(quán)利濫用、監(jiān)管失控，最終給合作前景埋下隱患。

　　三、利益分配不均造成的經(jīng)營風(fēng)險

　　在實務(wù)中合作開發(fā)常常會因為利益分配不均而散伙，造成這種情況一般有兩個原因：一是從開始就沒有將利益分配劃分清楚;二是在合伙過程中股東心態(tài)發(fā)生了變化，認(rèn)為自身的投入回報不成比例。事實上，合作開發(fā)的項目利益分配除了應(yīng)該考量投資因素外，還需要考慮其他對項目特殊貢獻(xiàn)因素，比如融資、管理、人脈關(guān)系等，只有將貢獻(xiàn)因素盡可能考慮全并且量化，才有可能盡可能在分配上做到公平。另外一個層面要考慮的是分配方式，目前常見的分配方式有三種：一是一方收取固定收益另一方獲得剩余收益;二是雙方按投資比例分配稅后利潤;三是雙方合作開發(fā)，完工后分房。上述三種分配方式每一種在稅收上的負(fù)擔(dān)都是不一樣的，無論是采用那種分配方式都應(yīng)該在合作開發(fā)協(xié)議中明確，做為后期雙方分配的依據(jù)。

　　四、經(jīng)營不合規(guī)帶來法律風(fēng)險

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目由于開發(fā)周期長、報建手續(xù)復(fù)雜，一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)不合規(guī)的情況，比如設(shè)置兩套賬、延遲納稅、股東挪用公司資金等情況，雙方合作順利的時候都沒有問題，一旦出現(xiàn)信任危機(jī)，操盤方會面臨被舉報、被起訴等法律風(fēng)險。因此，在雙方合作開發(fā)協(xié)議簽署中應(yīng)當(dāng)明確無論是那一方操盤都應(yīng)當(dāng)合法經(jīng)營，不能出現(xiàn)違法經(jīng)營的情況，從一開始就杜絕這種違法風(fēng)險。