地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目如何正確投資避坑?隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資的不斷收緊，土地新政持續(xù)發(fā)酵，現(xiàn)在合作開發(fā)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。

　　房地產(chǎn)開發(fā)的典型特點(diǎn)

　　投資規(guī)模大、開發(fā)周期長。在開發(fā)過程中，一些房企由于缺乏經(jīng)驗(yàn)與資金短缺，往往會(huì)陷入土地摘牌后遲遲不能動(dòng)工，或項(xiàng)目停滯無法推進(jìn)的境地。

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目如何正確投資

　　在加大股權(quán)層面，房產(chǎn)企業(yè)之間的相互合作，在大規(guī)模的訴求之下，早期合作的商務(wù)條款談判其實(shí)更多集中在土地價(jià)款、股權(quán)比例、操盤條線劃分、并表權(quán)等方面。但是對于常規(guī)的融資業(yè)務(wù)，很容易出現(xiàn)分歧，所以明確合作相關(guān)事宜非常重要。如果從投前、投中和投后三大環(huán)節(jié)為分類，梳理合作開發(fā)項(xiàng)目中的常見問題，可以得到以下結(jié)果。

　　投前：合作對象選錯(cuò)了;項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)不靠譜;公司治理混亂;合作協(xié)議粗放。

　　投中：粗放管理;稅籌疏漏;成本超標(biāo);出現(xiàn)僵局。

　　投后：退出機(jī)制不清晰。

　　其他問題：倉促上陣、對方拖后腿、理念不同、合作過程細(xì)節(jié)不注意、爭議問題解決、協(xié)調(diào)和管控難、數(shù)據(jù)指標(biāo)差異。

　　如何正確避坑

　　1.做好合作方盡調(diào)：地塊調(diào)研方面首先要勘察清楚，內(nèi)部有沒有對開發(fā)不利的條件，比如高壓線、文物等有遷移難度的設(shè)施，或舊改項(xiàng)目的舊屋權(quán)屬不清晰等問題。針對外部條件，需要重點(diǎn)評估當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境。如果項(xiàng)目有較大的政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，哪怕地塊條件不錯(cuò)，也要謹(jǐn)慎對待。

　　2.遵循制度，協(xié)商融合：前期的制度、標(biāo)準(zhǔn)、約定都要遵守，在過程中多協(xié)商、多溝通。在投前階段，合作協(xié)議的擬定最好能細(xì)就細(xì)，雖然不可能提前預(yù)知所有的風(fēng)險(xiǎn)，但可以用約束條款將風(fēng)險(xiǎn)限制在可控范圍內(nèi)。協(xié)議里的關(guān)鍵點(diǎn)包括收益的分配方式、計(jì)算依據(jù)和支付時(shí)間;目標(biāo)調(diào)整機(jī)制;退出機(jī)制等等……

　　3.書面記錄、決議備檔：對于重要的事情要形成書面文件，在簽字的時(shí)候要看清文件內(nèi)容。

　　4.強(qiáng)化溝通，理解互信：完善的溝通機(jī)制是合作順暢的保障。首先線上會(huì)簽機(jī)制是最基礎(chǔ)設(shè)施，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)正式建立后，運(yùn)營部要第一時(shí)間制定、發(fā)布權(quán)責(zé)手冊。最好能夠建立共同OA系統(tǒng)，打通合作各方的線上會(huì)簽通道，提高業(yè)務(wù)效率，通過強(qiáng)化溝通增強(qiáng)彼此的信任與理解。

　　最后，0%的個(gè)性化風(fēng)險(xiǎn)，可能就會(huì)引發(fā)100%的損失。所以形成完善的合作開發(fā)管理體系，培養(yǎng)合作風(fēng)險(xiǎn)識別與排除的能力，是接下來房企必須重視的一個(gè)提升方向。機(jī)遇永遠(yuǎn)只留給有準(zhǔn)備的人，企業(yè)也如是。