房地產(chǎn)合作開發(fā)操作要點(diǎn)有哪幾項(xiàng)?有風(fēng)險(xiǎn)嗎?在一些投融的項(xiàng)目當(dāng)中，投資的方式是比較多的?，F(xiàn)在有些小型開發(fā)商作為土地方，就會(huì)引入大型的開發(fā)商合作開發(fā)方式，以此來(lái)解決一些經(jīng)濟(jì)上的問(wèn)題。房地產(chǎn)合作開發(fā)操作要點(diǎn)有哪幾項(xiàng)?

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)操作要點(diǎn)有哪幾項(xiàng)?

　　1.合作開發(fā)的概念及特征

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱“《土地使用權(quán)糾紛司法解釋》”)第十四條的有關(guān)規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

　　根據(jù)該規(guī)定，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)合作開發(fā)是指合作各方以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

　　實(shí)踐中，市場(chǎng)主體常常以合作建房、聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)建等形式進(jìn)行合作開發(fā)，但是否構(gòu)成法律意義上的合作開發(fā)，主要取決于具體合作模式是否符合共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特征。

　　司法實(shí)踐中，部分名為合作開發(fā)的商業(yè)操作，可能被認(rèn)定為其他合作形式。

　　2.引入合作方的模式

　　一般來(lái)說(shuō)，土地方引入合作方，除了融資需求外，可能也有品牌、市場(chǎng)等多種戰(zhàn)略考量。

　　基于不同的戰(zhàn)略考量，合作開發(fā)可以采用不同的模式。有的觀點(diǎn)將合作開發(fā)概括為四大模式、六大模式，乃至十大模式。

　　我們認(rèn)為，從法律的角度切入，合作開發(fā)可以概括為兩種模式：(1)法人型;(2)合同型(也有觀點(diǎn)認(rèn)為還有“合伙型”)。

　　所謂法人型，即合作各方以項(xiàng)目公司為平臺(tái)，通過(guò)持有項(xiàng)目公司股權(quán)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)。

　　而所謂合同型，即合作各方不成立項(xiàng)目公司，僅僅通過(guò)協(xié)議約定的形式進(jìn)行合作開發(fā)(為了項(xiàng)目管理需要可能會(huì)搭建臨時(shí)項(xiàng)目部等機(jī)構(gòu)，但該等機(jī)構(gòu)并無(wú)法人地位)。

　　實(shí)操中，以法人型合作開發(fā)更為常見(jiàn)。合作各方構(gòu)建法人型合作開發(fā)的主要方式包括：(1)共同設(shè)立項(xiàng)目公司;(2)合作方增資取得項(xiàng)目公司股權(quán);(3)合作方通過(guò)股權(quán)收購(gòu)取得項(xiàng)目公司股權(quán)。

　　3.操作要點(diǎn)

　　事項(xiàng)分別是三會(huì)設(shè)置、總經(jīng)理設(shè)置、審批及引薦管理、非操盤方的知情權(quán)及審計(jì)安排、退出機(jī)制。

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)有風(fēng)險(xiǎn)嗎?

　　一、開發(fā)主體選擇不當(dāng)帶來(lái)的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)

　　在一方出地、一方出錢的合作開發(fā)模式中，存在三種情況：一是出地方做開發(fā)主體;二是出錢方做開發(fā)主體;三是雙方共同新設(shè)開發(fā)主體。方式二和方式三都需要將土地過(guò)戶到另一個(gè)平臺(tái)，會(huì)給出地方帶來(lái)大額稅費(fèi)，出地方意愿下降;而方式一土地不過(guò)戶，對(duì)出錢方而言風(fēng)險(xiǎn)較大，需要通過(guò)其他措施保證出錢方的利益。如果開發(fā)主體選擇不當(dāng)給轉(zhuǎn)讓土地一方企業(yè)帶來(lái)大額稅費(fèi)，或者給開發(fā)主體留下稅負(fù)黑洞。

　　二、雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)

　　在很多失敗的合作開發(fā)項(xiàng)目中治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則設(shè)計(jì)的不合理會(huì)造成雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，這里面的包括三個(gè)層面：一是股東層面，包括股東權(quán)利義務(wù)、爭(zhēng)議解決機(jī)制、進(jìn)入和退出機(jī)制等;二是董事會(huì)層面，包括董事會(huì)人員構(gòu)成、董事會(huì)職責(zé)、重大經(jīng)營(yíng)方針制定及重要人員的任免等;三是財(cái)務(wù)層面，需要對(duì)財(cái)務(wù)人員、財(cái)務(wù)職責(zé)及資金、印鑒等進(jìn)行明確，總體上需要按照一方管理、另一方監(jiān)管的設(shè)置原則來(lái)安排治理結(jié)構(gòu)。如果合作協(xié)議中沒(méi)有對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行明確就會(huì)造成權(quán)利濫用、監(jiān)管失控，最終給合作前景埋下隱患。

　　三、利益分配不均造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　在實(shí)務(wù)中合作開發(fā)常常會(huì)因?yàn)槔娣峙洳痪⒒?，造成這種情況一般有兩個(gè)原因：一是從開始就沒(méi)有將利益分配劃分清楚;二是在合伙過(guò)程中股東心態(tài)發(fā)生了變化，認(rèn)為自身的投入回報(bào)不成比例。事實(shí)上，合作開發(fā)的項(xiàng)目利益分配除了應(yīng)該考量投資因素外，還需要考慮其他對(duì)項(xiàng)目特殊貢獻(xiàn)因素，比如融資、管理、人脈關(guān)系等，只有將貢獻(xiàn)因素盡可能考慮全并且量化，才有可能盡可能在分配上做到公平。另外一個(gè)層面要考慮的是分配方式，目前常見(jiàn)的分配方式有三種：一是一方收取固定收益另一方獲得剩余收益;二是雙方按投資比例分配稅后利潤(rùn);三是雙方合作開發(fā)，完工后分房。上述三種分配方式每一種在稅收上的負(fù)擔(dān)都是不一樣的，無(wú)論是采用那種分配方式都應(yīng)該在合作開發(fā)協(xié)議中明確，做為后期雙方分配的依據(jù)。

　　四、經(jīng)營(yíng)不合規(guī)帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于開發(fā)周期長(zhǎng)、報(bào)建手續(xù)復(fù)雜，一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)不合規(guī)的情況，比如設(shè)置兩套賬、延遲納稅、股東挪用公司資金等情況，雙方合作順利的時(shí)候都沒(méi)有問(wèn)題，一旦出現(xiàn)信任危機(jī)，操盤方會(huì)面臨被舉報(bào)、被起訴等法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，在雙方合作開發(fā)協(xié)議簽署中應(yīng)當(dāng)明確無(wú)論是那一方操盤都應(yīng)當(dāng)合法經(jīng)營(yíng)，不能出現(xiàn)違法經(jīng)營(yíng)的情況，從一開始就杜絕這種違法風(fēng)險(xiǎn)。